Agadir, Fès, Oujda : les villes émergentes de l'investissement immobilier au Maroc 2026
Équipe Aqarrati
Experts en immobilier au Maroc
Pendant que les regards se concentrent sur Casablanca, Marrakech et Tanger, d'autres villes marocaines affichent des fondamentaux économiques remarquables et des prix immobiliers encore abordables. En 2026, Agadir, Fès et Oujda offrent des rendements locatifs bruts de 6 à 9%, des projets d'infrastructure majeurs et une demande locative en hausse — le tout à des prix d'acquisition inférieurs de 40 à 60% aux grandes métropoles.
Pourquoi regarder au-delà des grandes métropoles ?
- Prix d'entrée bas : 30 à 60% moins cher que les grandes villes, même rendement ou mieux
- Croissance démographique : villes en expansion avec demande locative structurelle
- Grands projets d'infrastructure : autoroutes, zones industrielles, universités — chaque chantier tire les prix vers le haut
Agadir : la perle du Sud en plein essor
Agadir est la capitale touristique du sud marocain avec plus de 4 millions de passagers par an. Population 700 000 habitants. Prix moyen 7 000-11 000 DH/m². Rendement locatif brut 6,5-8,5%. Croissance des prix +5% sur 12 mois. Taux d'occupation Airbnb été 78%. Catalyseurs : extension mطar Al Massira, zone franche Haliopolis, ligne TGV prévue Marrakech-Agadir 2028-2030.
Fès : la capitale intellectuelle en transition économique
Fès, classée UNESCO, connaît une transformation économique profonde depuis 2022. Population 1,3 million. Prix moyen 5 500-8 500 DH/m². Rendement 7-9%. Croissance +3,5%. 40 000 étudiants universitaires. Catalyseurs : Zone Franche d'Exportation (200+ entreprises, 30 000 emplois), pôle universitaire 8 facultés, autoroute Fès-Meknès-Khénifra.
Oujda : le pari sur la montée en puissance de l'est
Oujda, capitale de l'Oriental à 15 km de la frontière algérienne. Population 600 000. Prix moyen 4 500-7 000 DH/m² (les plus bas du Maroc urbain). Rendement 7,5-10%. Catalyseurs : Zone Industrielle Selouane, parc industriel 2025-2026, Université Mohammed Premier (30 000 étudiants), perspective de réouverture frontière algéro-marocaine.
Comparatif des villes
| Critère | Casablanca | Marrakech | Agadir | Fès | Oujda |
|---|---|---|---|---|---|
| Prix moyen (DH/m²) | 12 000-18 000 | 10 000-25 000 | 7 000-11 000 | 5 500-8 500 | 4 500-7 000 |
| Rendement brut | 4-5% | 5-7% | 6,5-8,5% | 7-9% | 7,5-10% |
| Croissance prix | +3% | +6% | +5% | +3,5% | +2% |
| Liquidité revente | Très élevée | Élevée | Bonne | Moyenne | Faible |
| Profil investisseur | Prudent | Rendement+Spéc. | Rendement | Rendement | Spéculatif |
Stratégie d'investissement recommandée
- Profil défensif (capital à protéger) → Fès location étudiante
- Profil rendement (cash-flow maximal) → Oujda + Agadir (portefeuille mixte)
- Profil croissance (plus-value long terme) → Agadir quartiers côtiers
- Profil diversification → 1 bien à Casablanca + 1 bien dans une ville émergente
Questions fréquentes
Les villes secondaires sont-elles aussi liquides que Casablanca pour la revente ?
Non. La liquidité est moindre, avec des délais de vente plus longs (3-6 mois vs 1-3 mois). Prévoyez un horizon d'investissement d'au moins 5 ans.
Faut-il des contacts locaux pour investir dans ces villes ?
C'est un avantage mais pas une obligation. Les plateformes digitales permettent de rechercher et gérer à distance. Pour les primo-investisseurs, travailler avec un agent local est recommandé.
Les programmes Daam Sakane sont-ils disponibles dans ces villes ?
Oui. Le programme Daam Sakane est national et s'applique dans toutes les villes marocaines pour le logement économique et moyen standing.
Y a-t-il des risques spécifiques à ces marchés ?
Les principaux risques : moins-value en cas de retournement local, vacance si mauvais quartier, risques réglementaires location saisonnière. Analyse approfondie du quartier indispensable.
Quelle est la meilleure ville pour un premier investissement locatif hors grandes métropoles ?
Agadir offre le meilleur équilibre entre rendement, liquidité et croissance. C'est généralement la recommandation pour un premier investissement dans les villes secondaires.
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