- Le rendement locatif brut moyen à Casablanca est de 5 à 7 % selon le quartier — la meilleure liquidité de revente du Maroc.
- Sidi Maarouf et Hay Hassani offrent les rendements bruts les plus élevés (6,5–7,5 %), grâce à des prix d'entrée bas et une forte demande de techniciens et de cadres.
- Maarif et Gauthier restent le point d'équilibre optimal : rendement brut de 5–6 % avec une liquidité de revente excellente.
- Ain Diab, Anfa et CFC sont des paris sur l'appréciation du capital, pas sur le rendement locatif — comptez 4–5 % brut.
- Budgétisez 9–10 % de frais de transaction en sus du prix d'achat (droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire, agent).
Le rendement locatif à Casablanca est l'une des questions les plus posées par les investisseurs immobiliers qui s'intéressent au Maroc — et l'une des plus mal documentées. Les chiffres publiés en ligne varient du simple au double selon la source, la période et la méthode de calcul. Ce guide compile les données de transaction réelles pour 2026, quartier par quartier, et vous donne les clés pour calculer votre rendement net réel avant de signer un compromis de vente.
Casablanca reste la locomotive économique du Maroc : elle concentre environ un tiers du PIB national, abrite le siège de la quasi-totalité des grandes entreprises et multinationales, et dispose du marché locatif le plus profond du pays. Pour un investisseur, cela signifie une demande locative structurelle et une liquidité de revente que les villes touristiques ne peuvent pas offrir.
Pourquoi investir dans le locatif à Casablanca en 2026 ?
Trois facteurs structurels soutiennent la demande locative casablancaise indépendamment des cycles conjoncturels :
1. La concentration des sièges sociaux
Casablanca accueille Casa Finance City (CFC), le hub financier de référence pour l'Afrique, ainsi que les quartiers d'affaires de Sidi Maarouf et du Triangle d'Or. Cette concentration de cadres supérieurs et d'expatriés crée une demande durable pour les appartements de standing moyen à haut de gamme, avec des loyers mensuels entre 8 000 et 25 000 MAD selon la surface et le quartier.
2. La pression démographique urbaine
Selon le Haut-Commissariat au Plan (HCP), la région Casablanca-Settat compte plus de 7 millions d'habitants, avec un solde migratoire positif continu depuis les années 2000. Les ménages locataires représentent près de 40 % du parc résidentiel casablancais — un réservoir locatif que la construction neuve n'a jamais entièrement résorbé.
3. La fluidité du marché secondaire
Contrairement à Marrakech ou Agadir — dont la liquidité dépend de la saison touristique — Casablanca affiche un marché de revente actif toute l'année. Un appartement bien situé dans le Maarif ou Val Fleuri trouve preneur en 30 à 90 jours, ce qui protège l'investisseur en cas de besoin de sortie rapide.
Prix immobilier à Casablanca par quartier (2026)
Les données ci-dessous reflètent les prix de transaction observés au premier semestre 2026 pour des appartements résidentiels. Les prix au m² varient selon l'étage, l'exposition, l'état général et la présence d'un parking ou d'une terrasse.
| Quartier | Prix moyen (MAD/m²) | Profil du quartier |
|---|---|---|
| Ain Diab / Anfa | 22 000 – 27 000 | Front de mer, standing premium, expatriés et cadres supérieurs |
| Casa Finance City / Triangle d'Or | 20 000 – 26 000 | Hub financier africain, demande corporate internationale |
| Californie / Racine | 18 000 – 23 000 | Résidentiel établi, écoles internationales, familles aisées |
| Maarif / Gauthier | 13 000 – 18 000 | Cœur résidentiel, forte demande, commerces et transports |
| Val Fleuri / Les Princesses | 11 000 – 15 000 | Mixte résidentiel-commercial, bonne desserte tramway |
| Sidi Maarouf | 10 000 – 14 000 | Proche Technopark et zones d'activités, cadres tech |
| Hay Hassani / Bourgogne | 8 000 – 12 000 | Résidentiel populaire dense, forte demande locative ouvrière et PME |
| 2 Mars / Bernoussi / Sidi Bernoussi | 7 000 – 10 000 | Zone est, locataires ouvriers et fonctionnaires, entrée de gamme |
Médiane ville entière : 13 000 – 15 000 MAD/m² pour les appartements. La Banque Al-Maghrib (BAM) a relevé une hausse des prix résidentiels casablancais de 6,3 % sur douze mois à fin 2025, portée par la demande soutenue et la raréfaction du foncier dans les arrondissements centraux.
Rendement locatif brut à Casablanca par quartier (2026)
Le rendement locatif brut se calcule simplement : loyer annuel divisé par le prix d'achat, multiplié par 100. C'est un indicateur de comparaison — pas un chiffre de gestion. Votre rendement net sera systématiquement inférieur après charges, fiscalité et frais de gestion.
| Quartier | Rendement brut estimé | Loyer mensuel indicatif (appt 70–80 m²) | Stratégie recommandée |
|---|---|---|---|
| 2 Mars / Bernoussi | 7 % – 8,5 % | 4 500 – 6 500 MAD | Rendement maximal, gestion plus intensive |
| Hay Hassani / Bourgogne | 6,5 % – 7,5 % | 5 500 – 7 500 MAD | Rendement élevé, bon rapport qualité-prix |
| Sidi Maarouf | 6 % – 7 % | 6 000 – 8 500 MAD | Demande corporate, locataires stables |
| Val Fleuri / Les Princesses | 5,5 % – 6,5 % | 6 500 – 9 000 MAD | Équilibre rendement-liquidité |
| Maarif / Gauthier | 5 % – 6 % | 8 000 – 13 000 MAD | Meilleure liquidité de revente, locataires cadres |
| Californie / Racine | 4,5 % – 5,5 % | 10 000 – 16 000 MAD | Appréciation du capital + revenus stables |
| Ain Diab / Anfa | 4 % – 5 % | 12 000 – 20 000 MAD | Pari sur l'appréciation, rendement compressé |
| CFC / Triangle d'Or | 3,5 % – 5 % | 14 000 – 25 000 MAD | Demande corporate, standing élevé, forte vacancy possible |
Important : Le rendement brut est le point de départ, pas la décision d'investissement. Déduisez les frais de gestion (typiquement 8–10 % du loyer annuel), l'IR foncier (impôt sur les revenus fonciers, barème progressif de 0 à 38 %), les charges de copropriété non récupérables et les provisions pour travaux. Un bien à Maarif loué 10 000 MAD/mois affiche un rendement brut de 5,8 %, mais un rendement net réel de 3,8 à 4,2 % après toutes charges.
Vous gérez plusieurs biens à Casablanca ? Aqarrati centralise le suivi des loyers, les quittances automatiques et les états de compte propriétaire en français, arabe et anglais — pour toutes vos adresses en une seule interface. Essayer gratuitement →
Zoom sur les quartiers clés : où investir à Casablanca en 2026 ?
Sidi Maarouf : le meilleur rapport rendement-qualité
Situé en périphérie sud-est du centre-ville, Sidi Maarouf bénéficie de la proximité du Technopark (hub des startups tech marocaines et des centres d'appels), des zones d'activités de Bouskoura et des résidences universitaires de Ben M'Sick. La demande locative est portée par des ingénieurs, des consultants et des cadres intermédiaires qui privilégient un appartement fonctionnel à prix raisonnable plutôt que le standing d'Anfa. Les rendements bruts de 6 à 7 % y sont parmi les plus soutenus de Casablanca.
Maarif : la valeur refuge
Le Maarif est l'équivalent casablancais d'une adresse prime de marché secondaire : forte demande, faible vacance locative, et repreneur facilement trouvable en cas de revente. Les appartements de 2 et 3 chambres se louent entre 8 000 et 15 000 MAD/mois selon la surface et le standing. À 13 000–18 000 MAD/m², c'est un investissement dont le ratio risque-rendement est bien maîtrisé. Pour un investisseur qui gère à distance, la demande locative profonde du Maarif limite fortement le risque de vacance prolongée.
Hay Hassani : le rendement le plus accessible
Hay Hassani est le quartier populaire dense qui alimente la ville en main-d'œuvre qualifiée. Les prix d'entrée bas (8 000–12 000 MAD/m²) génèrent mécaniquement des rendements bruts élevés (6,5–7,5 %), mais la gestion y est plus intensive : rotation locative plus fréquente, locataires aux profils plus variés, bâti parfois vieillissant. C'est le choix du propriétaire expérimenté qui maîtrise la sélection des locataires et le suivi des paiements — pas le choix du premier investissement distanciel non accompagné.
Ain Diab / Anfa : le pari sur l'appréciation
Les appartements avec vue sur mer à Ain Diab ou les villas standing d'Anfa ne sont pas des véhicules de rendement locatif — ce sont des paris sur la valorisation à long terme du patrimoine. À 22 000–27 000 MAD/m², le rendement brut plafonne à 4–5 %, et les vacances locatives peuvent être longues si le bien n'est pas parfaitement entretenu. Ce segment s'adresse à l'acheteur patrimonial qui utilise le bien une partie de l'année et cherche à couvrir partiellement ses charges par la location.
Comment calculer votre rendement locatif net réel
Voici le calcul complet à appliquer avant tout achat :
Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
Exemple :
Appartement Sidi Maarouf, 75 m² à 12 000 MAD/m²
Prix d'achat : 900 000 MAD
Frais de transaction (9,5 %) : 85 500 MAD
Investissement total : 985 500 MAD
Loyer mensuel : 6 500 MAD
Loyer annuel brut : 78 000 MAD
Rendement brut sur prix d'achat : 8,6 %
Rendement brut sur investissement total : 7,9 %
Déductions :
- Frais de gestion (9 % du loyer) : 7 020 MAD/an
- Charges de copropriété non récupérables : 3 600 MAD/an
- Provision entretien (1 % du prix) : 9 000 MAD/an
- IR foncier (sur revenu net après abattement 40 %) :
Revenu brut : 78 000 MAD
Abattement 40 % : 31 200 MAD
Revenu net imposable : 46 800 MAD
Impôt (tranche 10 %) : ~1 680 MAD
Revenu net annuel estimé : 78 000 - 7 020 - 3 600 - 9 000 - 1 680 = 56 700 MAD
Rendement net : 56 700 / 985 500 = 5,75 %Un rendement net de 5,5 à 6 % sur investissement total est un résultat solide pour un bien résidentiel casablancais bien géré. Comparez-le aux placements alternatifs disponibles au Maroc : les OPCVM obligataires en dirhams offrent typiquement 3–4 % net, les bons du Trésor 3,5–4,5 % selon les maturités.
Fiscalité des revenus locatifs à Casablanca
Les revenus locatifs au Maroc sont soumis à l'Impôt sur le Revenu foncier (IR foncier), administré par la Direction Générale des Impôts (DGI). Le barème est progressif et s'applique après un abattement forfaitaire de 40 % pour charges (ou sur charges réelles documentées si elles dépassent 40 %) :
| Revenu locatif net annuel (MAD) | Taux d'imposition |
|---|---|
| 0 – 30 000 | 0 % (exonéré) |
| 30 001 – 50 000 | 10 % |
| 50 001 – 60 000 | 20 % |
| 60 001 – 80 000 | 30 % |
| 80 001 – 180 000 | 34 % |
| Au-delà de 180 000 | 38 % |
Pour un guide complet sur la déclaration et le calcul de l'IR foncier, consultez notre guide détaillé sur l'impôt sur les revenus locatifs au Maroc.
Frais de transaction à budgétiser
Une erreur fréquente des primo-investisseurs est de ne budgétiser que le prix d'achat. Au Maroc, les frais de transaction s'élèvent à 9–10 % en sus du prix convenu :
| Poste de frais | Taux | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % | Direction Générale des Impôts |
| Frais de conservation foncière | 1,5 % | Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC) |
| Honoraires du notaire | 1 – 1,5 % | Notaire (tarif réglementé) |
| Commission agence | 2 – 2,5 % | Agent immobilier |
| Total | ~9 – 10 % | Sur 1 M MAD : 90 000 à 100 000 MAD supplémentaires |
Gérer son bien à Casablanca à distance avec Aqarrati
Prenons le cas concret d'un investisseur résidant à Lyon qui achète un appartement de 70 m² à Sidi Maarouf pour 850 000 MAD. Son locataire est un ingénieur affecté au Technopark qui paie son loyer par virement bancaire le 5 du mois. Sans outil de suivi, l'investisseur reçoit le virement, ne sait pas toujours s'il correspond au bon montant, oublie d'envoyer la quittance de loyer (pourtant obligatoire en vertu de la Loi 67-12), et n'a aucune visibilité sur le prochain renouvellement du bail.
Avec Aqarrati, dès que le virement est enregistré, la quittance de loyer conforme est générée et envoyée au locataire en un clic. L'état de compte mensuel arrive dans la boîte mail de l'investisseur en français, avec le détail des encaissements et des charges. Quatre-vingt-dix jours avant l'échéance du bail, la plateforme envoie une alerte de renouvellement. Si le locataire signale un problème de plomberie, il ouvre un ticket de maintenance — l'investisseur reçoit la photo, approuve l'intervention, et l'artisan est mandaté sans appel téléphonique international.
Aqarrati est conçu pour le marché locatif marocain : modèles de bail conformes à la Loi 67-12, quittances aux formats DGI, suivi des paiements par virement, Wafacash ou chèque, et exports comptables pour la déclaration IR foncière. Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs biens à Casablanca, c'est la différence entre une activité qui se pilote et une activité qui consomme du temps.
Découvrez comment les agences et les propriétaires indépendants gèrent leurs biens à l'échelle : aperçu des fonctionnalités Aqarrati →
Casablanca vs autres villes marocaines : comparatif des rendements
| Ville | Rendement brut moyen | Atout principal | Risque principal |
|---|---|---|---|
| Tanger | 7 % – 9 % | Port Tanger Med, Tanger Tech, Prix d'entrée bas | Marché secondaire moins liquide |
| Casablanca | 5 % – 7 % | Liquidité, demande structurelle, diversité des quartiers | Prix d'entrée élevés dans les quartiers premium |
| Rabat | 4,5 % – 6 % | Locataires institutionnels, diplomates, fonctionnaires | Marché plus petit, moins dynamique |
| Marrakech | 4 % – 6 % | Potentiel courte durée, tourisme international | Saisonnalité, gestion intensive |
| Agadir | 4 % – 5,5 % | Station balnéaire en développement | Vacance longue en basse saison |
Pour une analyse comparative avec Tanger, consultez notre guide de l'investissement immobilier à Tanger en 2026. Pour la fiscalité locative, voir notre guide complet de l'IR foncier au Maroc.
Les erreurs à éviter à Casablanca
- Acheter sur rendement brut affiché — Les annonces en ligne mélangent brut et net. Calculez toujours vous-même avec les données du marché local.
- Ignorer les frais de transaction — 9–10 % supplémentaires qui réduisent mécaniquement votre rendement réel sur investissement total.
- Sous-estimer la vacance locative — Même dans le Maarif, un appartement mal valorisé ou mal entretenu peut rester vide 2 à 3 mois, ce qui amputera votre rendement annuel de 15 à 25 %.
- Négliger la conformité de la quittance — La Loi 67-12 impose au bailleur de délivrer une quittance de loyer à chaque paiement. L'absence de quittance complique les procédures en cas de litige.
- Confondre titre moulkiya et titre foncier — N'achetez qu'un bien disposant d'un titre foncier (TF) propre, enregistré à l'ANCFCC. Aucune banque ne prêtera contre un acte adoulaire.
Propriétaire ou investisseur à Casablanca ? Aqarrati prend en charge le suivi des loyers, la génération automatique des quittances, la gestion des tickets de maintenance et les états de compte mensuels — en français, arabe et anglais. Rejoignez les propriétaires et agences qui gèrent leurs biens à l'échelle au Maroc. Essayer Aqarrati gratuitement pendant 30 jours →