- Tout propriétaire percevant des loyers au Maroc est redevable de l'impôt sur le revenu foncier (IR foncier), que ce soit résident ou MRE.
- Un abattement forfaitaire de 40 % est appliqué sur les loyers bruts ; vous n'êtes imposé que sur 60 % de vos recettes.
- Les propriétaires dont le revenu net imposable est ≤ 40 000 DH/an sont totalement exonérés.
- La loi de finances 2025 a introduit un taux libératoire optionnel de 20 % pour les loyers annuels bruts ≥ 120 000 DH.
- La déclaration en ligne (Simpl-IR) doit être déposée et l'impôt payé avant le 1er mars de chaque année.
Vous êtes propriétaire d'un appartement à Casablanca, d'une villa à Marrakech ou d'un local commercial à Rabat, et vous vous demandez combien vous devrez payer en impôt sur vos revenus locatifs au Maroc en 2026 ? Ce guide pratique vous donne tous les chiffres, les règles, les exemptions et les pièges à éviter — mis à jour selon la loi de finances 2025 et les nouveautés de la LF 2026.
Qui est soumis à l'IR foncier au Maroc ?
L'impôt sur le revenu foncier s'applique à tout propriétaire (personne physique) qui perçoit des loyers d'un bien immobilier situé sur le territoire marocain, qu'il soit :
- Résident fiscal au Maroc
- Marocain résidant à l'étranger (MRE)
- Étranger non-résident propriétaire d'un bien au Maroc
Sont concernés : les logements (appartements, villas, studios), les locaux commerciaux, les bureaux professionnels et les terrains non agricoles loués. Les locations à usage agricole d'immeubles non bâtis sont exonérées.
Si vous êtes une société (SARL, SA), vos revenus locatifs relèvent de l'impôt sur les sociétés (IS), non de l'IR foncier.
Comment est calculé l'IR foncier : les 3 étapes
Étape 1 — Appliquer l'abattement forfaitaire de 40 %
La Direction Générale des Impôts (DGI) accorde un abattement forfaitaire de 40 % sur le montant brut des loyers annuels perçus. Cet abattement couvre forfaitairement les frais d'entretien, de gestion et d'amortissement du bien.
Le revenu foncier net imposable est donc :
Revenu net imposable = Loyer brut annuel × 60 %À noter : contrairement au régime français du réel, il n'est pas possible de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion). L'abattement de 40 % est forfaitaire et s'applique à tous, quelle que soit la réalité de vos dépenses.
Étape 2 — Vérifier le seuil d'exonération
Si votre revenu foncier net imposable est inférieur ou égal à 40 000 DH par an, vous êtes totalement exonéré d'IR foncier. Aucune déclaration n'est nécessaire dans ce cas.
Ce seuil correspond à des loyers bruts mensuels inférieurs à environ 5 556 DH pour un seul bien, ou un total brut annuel ≤ 66 667 DH.
Étape 3 — Choisir entre le barème progressif et le taux libératoire
Option A : Barème progressif de l'IR (régime de droit commun)
Le revenu net imposable est soumis aux tranches du barème annuel IR en vigueur :
| Tranche de revenu net imposable (DH/an) | Taux marginal |
|---|---|
| Inférieur à 30 000 | 0 % |
| 30 001 – 50 000 | 10 % |
| 50 001 – 60 000 | 20 % |
| 60 001 – 80 000 | 30 % |
| 80 001 – 180 000 | 34 % |
| Au-delà de 180 000 | 38 % |
Source : Direction Générale des Impôts, barème IR 2026 — tax.gov.ma
Exemple — appartement loué 8 000 DH/mois à Casablanca :
- Loyer brut annuel : 96 000 DH
- Abattement (40 %) : 38 400 DH
- Revenu net imposable : 57 600 DH
- IR calculé : (50 000 – 30 000) × 10 % + (57 600 – 50 000) × 20 % = 2 000 + 1 520 = 3 520 DH
- Taux effectif réel : 3,7 % du loyer brut annuel
Option B : Taux libératoire de 20 % (LF 2025 — optionnel)
Introduit par la loi de finances 2025, ce régime est accessible aux propriétaires dont les loyers bruts annuels atteignent 120 000 DH ou plus. Il s'applique au taux fixe de 20 % sur le revenu net imposable (après abattement de 40 %).
L'avantage majeur : l'impôt est définitif (libératoire). Vous n'avez pas à intégrer ces revenus dans votre déclaration annuelle globale.
Exemple — multi-propriétaire percevant 25 000 DH/mois :
- Loyer brut annuel : 300 000 DH
- Revenu net imposable (60 %) : 180 000 DH
- IR libératoire (20 %) : 36 000 DH
- IR au barème progressif : 44 000 DH
- Économie avec le taux libératoire : 8 000 DH
La comparaison dépend de votre situation globale. Au-delà de 120 000 DH de loyers bruts, calculez les deux options avant de choisir.
Tableau récapitulatif : trois profils de propriétaires marocains
| Profil | Loyer brut mensuel | Loyer brut annuel | Base imposable | Situation | IR estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio à Rabat (petit bailleur) | 3 500 DH | 42 000 DH | 25 200 DH | Exonéré ✅ | 0 DH |
| F3 à Casablanca (bailleur moyen) | 8 000 DH | 96 000 DH | 57 600 DH | Barème progressif | ~3 520 DH |
| 3 biens à Marrakech (multi-propriétaire) | 25 000 DH | 300 000 DH | 180 000 DH | Taux libératoire 20 % conseillé | 36 000 DH |
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La retenue à la source : quand c'est votre locataire qui paye l'impôt
Si votre locataire est une personne morale (société, administration publique, association) ou une personne physique dont les revenus professionnels relèvent du régime du résultat net réel (RNR) ou du résultat net simplifié (RNS), il est légalement tenu d'opérer une retenue à la source de 10 % sur le montant brut du loyer.
Concrètement : votre locataire entreprise vous verse 90 % du loyer convenu et reverse les 10 % restants directement au Trésor public. Ce montant vient en déduction de votre IR foncier lors de votre déclaration annuelle.
Nouveauté LF 2026 (applicable au 1er juillet 2026) : La retenue à la source est étendue au taux de 5 % sur le montant brut hors TVA pour les loyers versés à des sociétés soumises à l'IS et à des personnes physiques relevant de l'IR professionnel.
Erreur fréquente : Même si votre locataire a déjà prélevé la RAS de 10 %, vous devez quand même déposer votre déclaration annuelle pour imputer cet acompte. L'omission peut entraîner un double prélèvement ou une pénalité.
Comment déclarer : Simpl-IR, pas à pas
La DGI a rendu la déclaration des revenus fonciers obligatoirement dématérialisée pour la plupart des contribuables.
- Rendez-vous sur tax.gov.ma et connectez-vous à votre espace contribuable.
- Accédez à Simpl-IR (déclaration en ligne de l'impôt sur le revenu).
- Sélectionnez la rubrique Revenus fonciers et renseignez chaque bien loué avec l'adresse, le locataire et les loyers bruts perçus mois par mois.
- Le système applique automatiquement l'abattement de 40 % et calcule l'IR dû.
- Réglez l'impôt par virement bancaire, chèque certifié ou prélèvement automatique.
Date limite : 1er mars de chaque année pour les revenus locatifs de l'année précédente.
Pénalités en cas de retard ou d'omission
| Situation | Majoration appliquée |
|---|---|
| Déclaration déposée < 30 jours après l'échéance | 5 % de l'impôt dû |
| Déclaration déposée > 30 jours après l'échéance | 15 % de l'impôt dû |
| Non-déclaration ou déclaration incomplète | 20 % de l'impôt dû |
| Intérêts de retard | 0,5 % par mois |
Ce que les propriétaires marocains oublient souvent
1. Taxe de services communaux (TSC) ≠ IR foncier
En plus de l'IR foncier, vous êtes redevable chaque année de la taxe de services communaux : 10,5 % en milieu urbain sur la valeur locative fiscale brute du bien. Ces deux taxes sont distinctes et gérées par des administrations différentes.
2. Les MRE ont les mêmes obligations
Les Marocains résidant à l'étranger possédant un bien locatif au Maroc sont soumis aux mêmes règles d'IR foncier. Le Guide Fiscal MRE 2025 publié par le Ministère chargé des Marocains de l'Étranger (mre.gov.ma) détaille les modalités spécifiques.
3. Conserver vos contrats de bail
Le contrat de bail écrit est la pièce justificative de référence en cas de contrôle fiscal. Un bail verbal ne suffit pas.
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Aicha gère 12 appartements à Casablanca. Avant de découvrir Aqarrati, elle reconstituait manuellement ses loyers sur Excel chaque fin d'année.
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