- La loi 67-12 (en vigueur depuis février 2014) régit tous les baux d'habitation et professionnels au Maroc — elle remplace le Dahir de 1980.
- Le bailleur doit obligatoirement établir un bail écrit, fournir un logement décent et délivrer des quittances de loyer gratuitement sur demande (Art. 11).
- L'augmentation du loyer est plafonnée à 8 % tous les 3 ans pour les logements d'habitation.
- Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer et doit être restitué dans le mois suivant l'état des lieux de sortie.
- Aucune expulsion n'est légale sans décision judiciaire définitive — toute expulsion forcée expose le bailleur à des poursuites pénales.
La loi 67-12 est le texte de référence de toute relation locative au Maroc. Publiée au Bulletin Officiel n° 6214 du 19 décembre 2013 et entrée en vigueur le 18 février 2014, elle a remplacé l'ancien Dahir du 25 décembre 1980 pour établir un cadre juridique moderne entre bailleurs et locataires. Que vous soyez propriétaire d'un appartement à Casablanca, gérant d'une agence immobilière à Rabat ou investisseur à Marrakech, comprendre les obligations du bailleur selon la loi 67-12 est indispensable pour éviter les litiges coûteux et les sanctions judiciaires.
Qu'est-ce que la loi 67-12 au Maroc ?
La loi n° 67-12 relative à l'organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel a été promulguée par Dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013. Elle constitue depuis lors le cadre légal impératif de tout bail résidentiel ou professionnel conclu au Maroc.
Ses trois objectifs fondamentaux :
- Formaliser les relations locatives par l'obligation d'un bail écrit comportant des mentions légales précises ;
- Équilibrer les droits et obligations entre propriétaire et locataire, en protégeant les deux parties ;
- Sécuriser les procédures de résiliation et d'expulsion par voie exclusivement judiciaire.
La loi 67-12 s'applique aux locaux à usage d'habitation et à usage professionnel (libéral, artisanal, petit commerce non régi par le code de commerce). Les locaux commerciaux au sens strict du code de commerce obéissent à des règles distinctes.
Les 5 obligations essentielles du bailleur selon la loi 67-12
1. Fournir un logement décent et habitable
Le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un local qui répond aux normes minimales d'habitabilité définies par la loi 67-12 : étanchéité aux eaux de pluie, ventilation suffisante, accès à l'eau potable et à l'électricité, cuisines et sanitaires fonctionnels. Un logement présentant des risques pour la santé ou la sécurité ne satisfait pas aux exigences légales.
Si le logement est insalubre ou ne remplit pas ces conditions, le locataire peut :
- Adresser une mise en demeure formelle au bailleur ;
- Saisir le tribunal de première instance pour forcer l'exécution des travaux ;
- Obtenir une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi.
2. Établir un contrat de bail écrit
L'article 4 de la loi 67-12 impose que tout bail soit établi par écrit. Le contrat doit obligatoirement mentionner les éléments suivants :
| Mention obligatoire | Détail |
|---|---|
| Identité des parties | Nom, prénom, adresse du bailleur et du locataire |
| Description du logement | Adresse précise, surface, nombre de pièces, équipements |
| Loyer et charges | Montant en dirhams (DH), fréquence de paiement, charges incluses ou non |
| Destination des locaux | Usage d'habitation ou professionnel |
| Durée du bail | Déterminée ou indéterminée, conditions de renouvellement |
| Dépôt de garantie | Montant (max 2 mois de loyer) et conditions de restitution |
L'absence de bail écrit ne rend pas nulle la relation locative, mais prive le bailleur de ses principaux moyens de preuve en cas de litige. C'est une erreur fréquente chez les propriétaires particuliers qui font confiance à la parole du locataire.
3. Réaliser les grosses réparations
La loi 67-12 distingue clairement les responsabilités en matière de travaux :
| Type de travaux | Responsable | Exemples concrets |
|---|---|---|
| Grosses réparations | Bailleur | Toiture, structure portante, plomberie principale, installation électrique générale, façade, canalisations |
| Entretien courant | Locataire | Peinture intérieure, joints, petites serrureries, entretien chauffe-eau, remplacement ampoules |
Si le bailleur tarde à effectuer les réparations lui incombant, le locataire peut, après mise en demeure infructueuse, saisir le tribunal compétent pour forcer l'exécution ou obtenir une réduction temporaire du loyer.
4. Délivrer les quittances de loyer
C'est l'obligation la plus souvent ignorée par les bailleurs marocains, et pourtant l'une des plus importantes. L'article 11 de la loi 67-12 est sans ambiguïté : le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire dès lors que ce dernier en fait la demande.
La quittance de loyer doit mentionner :
- L'identité du bailleur et du locataire ;
- L'adresse du logement loué ;
- La période concernée (mois couvert) ;
- Le montant du loyer et des charges détaillées ;
- La date effective du paiement.
Cette quittance est essentielle : elle constitue la preuve principale du paiement du loyer, peut être exigée par l'administration fiscale lors de la déclaration IR foncier, et sera déterminante en cas de procédure d'expulsion pour impayés.
Bon à savoir : La loi marocaine reconnaît la valeur juridique des documents numériques signés électroniquement depuis la loi n° 53-05 de 2007. Une quittance générée par un logiciel de gestion locative et envoyée par email est légalement valide.
5. Garantir la jouissance paisible du logement
Le bailleur est tenu de ne pas troubler la jouissance paisible du locataire pendant toute la durée du bail. Concrètement :
- Il ne peut pas s'introduire dans le logement sans l'accord express du locataire ;
- Il ne peut pas couper l'accès aux services (eau, électricité, gaz) pour forcer un départ ;
- Il ne peut pas modifier les serrures ou empêcher l'accès aux parties communes ;
- Il est responsable des troubles de jouissance causés par d'autres locataires du même immeuble dont il est également bailleur.
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Les droits du bailleur prévus par la loi 67-12
La loi 67-12 n'est pas uniquement protectrice du locataire : elle reconnaît des droits clairs au propriétaire qu'il est important de connaître pour les faire valoir efficacement.
Augmentation du loyer : règles et plafonds légaux
La révision du loyer est strictement encadrée :
- Aucune augmentation ne peut intervenir dans un délai inférieur à 3 ans après la date de signature du bail initial ;
- Le taux d'augmentation est plafonné à 8 % pour les locaux à usage d'habitation ;
- Pour les locaux à usage professionnel, le plafond est de 10 % ;
- Toute clause contractuelle prévoyant un taux supérieur est réputée nulle de plein droit.
Exemple chiffré : un appartement loué à 5 000 DH/mois depuis mars 2023 peut faire l'objet d'une première révision à partir de mars 2026. Le bailleur peut porter le loyer à un maximum de 5 400 DH/mois (+8%), soit une augmentation de 400 DH. Cette révision doit être notifiée par écrit au locataire.
Dépôt de garantie
La loi 67-12 encadre précisément le dépôt de garantie :
| Paramètre | Règle légale (loi 67-12) |
|---|---|
| Montant maximum | 2 mois de loyer hors charges |
| Délai de restitution | 1 mois après l'état des lieux de sortie |
| Retenues autorisées | Dommages prouvés et documentés, loyers impayés avec justificatifs |
| Non-restitution abusive | Le locataire peut saisir le tribunal pour restitution + dommages-intérêts |
L'état des lieux : une protection indispensable pour le bailleur
La loi 67-12 n'impose pas explicitement l'état des lieux, mais la jurisprudence marocaine le considère comme un élément de preuve déterminant. Sans état des lieux d'entrée contradictoire, le bailleur ne peut pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations : le logement est présumé avoir été remis en bon état.
Un état des lieux complet doit :
- Être établi en présence des deux parties (ou de leurs représentants légaux) ;
- Décrire pièce par pièce l'état des murs, sols, plafonds, fenêtres et équipements ;
- Être signé par le bailleur et le locataire ;
- Être reproduit à l'identique à la sortie du locataire pour comparer.
Durée du bail et renouvellement selon la loi 67-12
La loi 67-12 distingue deux types de baux :
Bail à durée déterminée
Conclu pour une période fixe (généralement 1 an). À son expiration, il peut être renouvelé par accord exprès des deux parties. Si le locataire se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est tacitement reconduit.
Bail à durée indéterminée
Sans terme fixé, ce type de bail confère une grande stabilité au locataire mais rend la récupération du logement plus complexe pour le bailleur. La résiliation nécessite un préavis de 2 mois notifié par lettre recommandée ou acte d'huissier, et doit être justifiée par un motif légitime prévu par la loi.
Procédure d'expulsion : ce que prévoit la loi 67-12
Aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision judiciaire définitive. Toute tentative d'expulsion forcée (coupure d'eau, changement de serrure, intimidation) engage la responsabilité pénale du bailleur. Les motifs légitimes d'expulsion sont limitativement énumérés par la loi :
- Non-paiement du loyer (Art. 28) : le locataire dispose de 15 jours après mise en demeure formelle pour régler sa dette ;
- Sous-location non autorisée (Art. 16) ;
- Transformation des lieux sans accord du bailleur (Art. 17) ;
- Troubles persistants du voisinage ou dégradations graves ;
- Expiration du bail à durée déterminée avec congé régulièrement signifié.
Les étapes de la procédure judiciaire
- Mise en demeure : courrier recommandé avec accusé de réception ou acte d'huissier, précisant le motif et accordant 15 jours de délai de régularisation ;
- Saisine du tribunal : dépôt d'une requête au tribunal de première instance du lieu du logement, avec pièces justificatives ;
- Audience et jugement : les deux parties sont entendues ; un jugement d'expulsion est rendu si les conditions légales sont remplies ;
- Délai d'exécution : le locataire dispose de 15 à 30 jours après le jugement définitif pour quitter volontairement les lieux ;
- Expulsion forcée : en l'absence de départ volontaire, l'huissier procède à l'expulsion avec assistance des autorités.
La procédure complète peut prendre de 3 à 18 mois selon les tribunaux marocains, la complexité du dossier et les voies de recours exercées par le locataire. Un dossier bien préparé (bail écrit, quittances, mise en demeure documentée) accélère significativement la procédure.
Tableau récapitulatif : droits et obligations selon la loi 67-12
| Sujet | Obligations du bailleur | Droits du bailleur |
|---|---|---|
| Contrat | Bail écrit avec mentions légales obligatoires | Exiger le strict respect de toutes les clauses |
| Logement | Décent, sûr, habitable (eau, électricité, étanchéité) | Récupérer le bien en bon état locatif à la sortie |
| Réparations | Grosses réparations (structure, toiture, plomberie principale) | Imputer l'entretien courant au locataire |
| Quittance | Obligatoire sur demande, délivrée gratuitement (Art. 11) | Preuve comptable du paiement pour déclaration fiscale |
| Loyer | Ne pas dépasser 8 % d'augmentation tous les 3 ans | Révision légale du loyer tous les 3 ans |
| Dépôt | Max 2 mois ; restitution sous 1 mois post-sortie | Retenir les sommes dues (dommages prouvés, impayés) |
| Expulsion | Voie judiciaire uniquement ; aucune mesure d'autoprotection | Expulsion légale pour motifs prévus par la loi |
| Jouissance | Ne pas troubler l'occupation paisible du locataire | Récupérer le logement pour usage personnel (motif légitime) |
Comment Aqarrati simplifie la conformité à la loi 67-12
Pour une agence gérant 50 biens ou un propriétaire avec 3 appartements, respecter l'ensemble des obligations de la loi 67-12 au quotidien demande une organisation rigoureuse. C'est exactement ce que résout Aqarrati, le logiciel de gestion locative conçu spécifiquement pour le marché marocain.
Voici comment Aqarrati couvre les principales obligations de la loi 67-12 :
- Quittances automatiques : chaque loyer encaissé génère une quittance PDF conforme à l'article 11 (disponible en arabe, français et anglais) en un clic ;
- Modèles de bail conformes : les contrats intégrés respectent toutes les mentions obligatoires de l'article 4 ;
- Alertes d'impayé : notification immédiate dès qu'un loyer dépasse son échéance, avec modèle de mise en demeure prêt à envoyer ;
- Calcul des révisions légales : Aqarrati calcule automatiquement la date d'éligibilité à la prochaine révision de loyer et le montant maximum légal applicable ;
- Reporting propriétaires : les relevés de gestion générés facilitent la déclaration IR foncier en fin d'année fiscale ;
- Suivi des dépôts de garantie : chaque dépôt est tracé avec la date de remise et le délai légal de restitution.
Un gérant d'agence à Casablanca nous a confié : « Je gère 80 appartements. Avant Aqarrati, je passais une journée entière chaque fin de mois à rédiger les quittances et relancer les locataires retardataires. Aujourd'hui c'est automatique — et si un locataire prétend ne pas avoir reçu son reçu, j'ai la trace horodatée de l'envoi. »
Consultez également notre guide sur la quittance de loyer au Maroc pour télécharger un modèle conforme à la loi 67-12.
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