Acheter un bien immobilier au Maroc depuis l'étranger : Guide complet pour MRE et non-résidents (2026)
Équipe Aqarrati
Experts en immobilier au Maroc
Les MRE et les étrangers non-résidents peuvent acquérir des biens immobiliers au Maroc sans restrictions particulières pour les logements résidentiels. L'investissement étranger a bondi de 55 % entre 2024 et 2025. En 2026, les règles clés incluent l'obligation d'un compte en dirhams convertibles, un apport minimum de 20 % pour le financement, et des frais d'acquisition totaux de 9 à 12 % du prix.
Pouvez-vous acheter légalement au Maroc ?
Oui. Les MRE et les étrangers non-résidents ont le droit d'acquérir des biens immobiliers au Maroc sans restrictions particulières pour les logements résidentiels (appartements, villas, maisons). Une seule exception notable : les terres agricoles, dont l'achat reste en principe interdit aux non-Marocains sans dérogation administrative spécifique.
Le compte en dirhams convertibles : étape obligatoire
C'est LE prérequis de tout achat immobilier depuis l'étranger : vous devez ouvrir un compte en dirhams convertibles dans une banque marocaine. Ce compte est lié à votre statut de non-résident et vous permet de rapatrier les fonds en cas de revente future du bien. L'ouverture est simple : passeport + preuve d'adresse à l'étranger. Les grandes banques marocaines (Attijariwafa, CIH, BMCE, Banque Populaire) sont habituées à cette procédure.
Le financement : ce que vous devez savoir
L'accès au crédit immobilier au Maroc est possible pour les non-résidents, mais avec des conditions différentes. En 2026, la réglementation fixe un plafond de financement à 80 % de la valeur du bien pour les étrangers non-résidents, ce qui signifie un apport minimum de 20 % obligatoire. Pour les MRE, certaines banques proposent des conditions plus souples via des programmes dédiés.
Les frais à prévoir
| Frais | Montant estimé |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % du prix de vente |
| Honoraires du notaire | ~1 % + TVA (20 %) |
| Frais de conservation foncière | ~1,5 % |
| Honoraires d'agence | 2,5 % à 5 % |
| Total approximatif | 9 à 12 % du prix |
Les pièges à éviter
- Acheter sans vérifier le titre foncier : assurez-vous que le bien est immatriculé à la Conservation Foncière
- Signer un compromis sans clause de dédit : cette clause vous protège si le bien ne correspond pas à ce qui était convenu
- Ignorer la fiscalité de votre pays de résidence : les revenus locatifs et la plus-value peuvent être imposables chez vous
- Ne pas vérifier les conventions fiscales : la France, la Belgique et le Canada ont des accords avec le Maroc contre la double imposition
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement passer par un notaire marocain ?
Oui, le notaire est obligatoire pour la vente définitive. Pour le compromis de vente, ce n'est pas légalement exigé mais vivement recommandé pour éviter les litiges.
Combien de temps prend un achat immobilier au Maroc depuis l'étranger ?
Comptez 2 à 4 mois en moyenne : 1 à 2 semaines pour le compromis, 1 à 2 mois pour le financement (si crédit), et 2 à 4 semaines pour la signature définitive chez le notaire et l'immatriculation.
Peut-on revendre facilement et rapatrier l'argent ?
Oui, à condition d'avoir acheté via un compte en dirhams convertibles. Le produit de la vente peut être rapatrié intégralement vers l'étranger, après paiement des impôts marocains sur la plus-value.
Quels sont les impôts sur les revenus locatifs au Maroc pour les non-résidents ?
Les revenus locatifs au Maroc sont soumis à l'IR (Impôt sur le Revenu) au taux progressif, avec un abattement de 40 % sur les revenus bruts. Des conventions fiscales peuvent réduire ou éliminer la double imposition selon votre pays de résidence.
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