الشراء على الخارطة في المغرب 2026 (VEFA): الدليل الشامل لتجنب الأخطاء
فريق عقاراتي
خبراء العقار في المغرب
يمثل عقد البيع في حالة التمام (VEFA) ما يزيد على 50% من معاملات السوق السكنية في المغرب. في 2026، يقدم سوق العقارات الجديدة أسعاراً أقل بـ 10 إلى 20% مقارنة بالعقارات القديمة، لكنه ينطوي على مخاطر خاصة تتعلق بآجال التسليم والجودة ينبغي لكل مشتري معرفتها.
ما هو عقد البيع على الخارطة (VEFA) في المغرب؟
يُقصد بالبيع في حالة التمام (VEFA) شراء عقار لم يُشيَّد بعد أو لا يزال قيد الإنشاء. يوقّع المشتري عقداً أولياً ويدفع أقساطاً وفق مراحل إنجاز الأشغال، ثم يتسلّم العقار عند الاستكمال. ويُنظَّم هذا العقد في المغرب بموجب القانون رقم 44-00.
مراحل الشراء على الخارطة في المغرب
- 1. زيارة المشروع والحجز مع دفع سلفة (5 إلى 10%)
- 2. توقيع العقد الأولي لدى الموثق
- 3. دفع الأقساط مرتبطة بمراحل الإنجاز (الأساسات، الجدران، السقف، التسليم)
- 4. معاينة الأشغال المنجزة وتسجيل التحفظات
- 5. توقيع عقد البيع النهائي واستلام المفاتيح
- 6. تسجيل البيع في السجل العقاري
جدول الدفع النموذجي في عقود VEFA
| المرحلة | نسبة من الثمن | الحدث المُطلِق |
|---|---|---|
| الحجز | 5 – 10% | توقيع وصل الطلب |
| اكتمال الأساسات | 15 – 20% | شهادة المُرقّي |
| اكتمال الهيكل الإنشائي | 20 – 25% | شهادة المهندس المعماري |
| إنهاء السقف | 15 – 20% | شهادة المهندس المعماري |
| اكتمال أشغال التشطيب | 15 – 20% | شهادة المهندس المعماري |
| التسليم | 5 – 10% | تسليم المفاتيح |
حقوقك كمشترٍ على الخارطة
يحمي القانون 44-00 المشترين في عقود VEFA بالمغرب. ويُلزم المُرقّي بنشر تصريح المشروع وتقديم ضمان الإتمام والالتزام بالآجال التعاقدية. وفي حالة التأخر، يحق للمشتري المطالبة بغرامات أو فسخ العقد مع استرجاع المبالغ المدفوعة.
- الحق في ضمان إتمام البناء
- الحق في غرامات تأخير محددة تعاقدياً
- الحق في فسخ العقد في حالة تأخر مفرط (عادةً أكثر من 3 أشهر)
- الحق في المطابقة: يجب أن يتوافق العقار المُسلَّم مع المخططات الموقّع عليها
- الحق في تسجيل التحفظات عند معاينة التسليم
6 نقاط يجب التحقق منها قبل التوقيع
- التأكد من أن المُرقّي يحوز رخصة بناء سارية
- اشتراط ضمان إتمام مدعوم من بنك أو شركة تأمين
- قراءة بنود الغرامات عن التأخير في العقد الأولي بعناية
- التحقق من سمعة المُرقّي وإنجازاته السابقة
- الاستعانة بموثق مستقل لمراجعة العقد
- التحقق من أن الأرض تتمتع برسم عقاري نظيف
أسئلة شائعة
هل الشراء على الخارطة أكثر خطورة من شراء العقارات القديمة في المغرب؟
ينطوي على مخاطر خاصة: تأخر التسليم، إفلاس المُرقّي، عدم المطابقة. لكنه يوفر أسعاراً جذابة وعقاراً جديداً بضمانات.
ماذا يحدث إذا أفلس المُرقّي قبل التسليم؟
إذا تم الاشتراط على ضمان إتمام بنكي، يكون المشتري محمياً. بدون ضمان، يصبح دائناً في مسطرة التسوية القضائية، وهو ما قد يكون طويلاً وغير مضمون.
هل يمكن التفاوض على سعر العقار على الخارطة؟
نعم، خاصة في بداية التسويق (أسعار الانطلاق) أو إذا تبقّت وحدات دون بيع قرب موعد التسليم.
كم يستغرق البناء على الخارطة عادةً في المغرب؟
تتراوح الآجال بين 18 و36 شهراً حسب المشروع، بمتوسط 24 شهراً للشقق في البناء الجماعي.
هل يمكن تمويل الشراء على الخارطة عبر قرض بنكي؟
نعم، تُموّل البنوك مشتريات VEFA مع صرف تدريجي للأموال مرتبط بمراحل الإنجاز، يُعرف بقرض المقتني بالإفراج التدريجي.
أدر عقاراتك مع عقاراتي
عقود موافقة، متابعة المدفوعات، وتذكيرات تلقائية — كل شيء في لوحة تحكم واحدة.
جرّب مجاناً