كيف تشتري عقاراً بالمغرب كأجنبي: الدليل الكامل 2026

شراء عقار بالمغرب كأجنبي قانوني تماماً وميسور نسبياً. يمكن للأجانب امتلاك عقارات سكنية بالمغرب دون قيود، شريطة اقتناء عقارات محفَّظة واحترام قواعد تحويل العملة. وتمر المسطرة عبر البحث عن عقار مسجل لدى موثق، وتوقيع وعد بالبيع، وأداء تسبقة بنحو 10٪ في حساب الموثق، والتحقق القانوني، ثم توقيع العقد النهائي. واحتسبوا 6 إلى 8٪ من ثمن الشراء كتكاليف إغلاق تشمل واجبات التسجيل (نحو 4٪) ورسوم المحافظة العقارية (نحو 1,5٪) وأتعاب الموثق.

هل تدير عقارات مكتراة؟ اكتشف برنامج Aqarrati لتدبير الكراء.

هل يمكن للأجانب شراء عقار بالمغرب؟

نعم — يمكن للأجانب شراء العقارات بحرية بالمغرب. لا توجد قيود مبنية على الجنسية بالنسبة للعقارات السكنية. المهم هو نوع الأرض: يمكنكم اقتناء الشقق والفيلات والبقع الحضرية، لكن الأراضي الفلاحية تبقى ممنوعة على غير المغاربة. وبعض الفيلات القروية مقامة على أراضٍ مصنفة فلاحية رغم مظهرها السكني — تحققوا دائماً من وضعية الرسم العقاري قبل التوقيع على أي شيء.

الخطوة 1 — اختيار عقار محفَّظ

القاعدة الأهم على الإطلاق: لا تشتروا إلا عقاراً برسم عقاري سليم. يعرف المغرب نظامين للتسجيل العقاري — نظام السجل العقاري الحديث (المحفَّظ) ونظام الملكية العرفية الأقدم (غير المحفَّظ). العقارات المحفَّظة توفر حماية قانونية كاملة ونقل ملكية واضحاً، بينما قد تحمل العقارات غير المحفَّظة مطالبات ملكية مشتركة خفية، وقد تستغرق مسطرة التحفيظ سنوات. وكأجنبي، لا تقتنوا أبداً عقاراً غير محفَّظ.

الخطوة 2 — الاستعانة بموثق وتوقيع الوعد بالبيع

بمجرد تحديد العقار، يتعامل الطرفان مع موثق — وهو موظف عمومي معيَّن من الدولة يتولى جميع المعاملات العقارية بالمغرب. يحرر الموثق العقد التمهيدي للبيع (الوعد بالبيع). وفي هذه المرحلة تؤدون تسبقة تبلغ عادة 10٪ من ثمن الشراء، تُحفظ في حساب الموثق — ولا تُدفع أبداً للبائع مباشرة.

الخطوة 3 — التحقق القانوني وتحويل العملة

• التحقق من الرسم العقاري: تأكدوا من أن البائع يملك ملكية سليمة لدى المحافظة العقارية
• التحقق من غياب الرهون أو الامتيازات أو التحملات القانونية على العقار
• مراجعة رخصة البناء وشهادة المطابقة بالنسبة للبنايات الجديدة
• تحويل الأموال عبر حساب بنكي مغربي — يجب التصريح بكل تدفق للعملة الأجنبية لدى بنك المغرب حمايةً لحقكم في تحويل العائدات عند إعادة البيع
• فتح حساب بالدرهم القابل للتحويل لدى بنك محلي لتلقي وإرسال العملة الأجنبية بشكل قانوني

الخطوة 4 — توقيع العقد النهائي وتسجيل الملكية

يوقَّع عقد البيع النهائي أمام الموثق الذي يستخلص جميع الرسوم ويؤديها نيابة عنكم. ثم يُسجَّل العقار باسمكم لدى المحافظة العقارية. ومن التوقيع إلى التسجيل النهائي، توقعوا بضعة أسابيع حسب حالة الملف ووضعية الرسم العقاري.

التكاليف الإجمالية للمعاملة

• واجبات التسجيل: نحو 4٪ من ثمن الشراء
• رسوم المحافظة العقارية: نحو 1,5٪
• أتعاب الموثق: حسب التعريفة المعمول بها
• عمولة الوساطة عند الاقتضاء
• المجموع المتوقع: 6 إلى 8٪ فوق ثمن البيع

الجبايات بعد الشراء

• الضريبة على الدخل برسم المداخيل العقارية على الأكرية، مع خصم جزافي بنسبة 40٪ برسم التحملات
• الرسم على الخدمات الجماعية بالنسبة للعقارات الحضرية
• الضريبة على فائض القيمة العقارية بنسبة 20٪ عند إعادة البيع، مع إعفاء للسكن الرئيسي بعد أكثر من ست سنوات

تدبير عقاركم عن بعد

بالنسبة للمالك غير المقيم، يبقى التدبير التحدي الأكبر بعد الشراء: تحصيل الأكرية، وتسليم الوصولات المفروضة بالفصل 11 من القانون 67-12، وتتبع المتأخرات، وإعداد التصريح الضريبي السنوي. وتتيح أقاراتي القيام بذلك عن بعد، بالعربية والفرنسية والإنجليزية، مع أرشفة رقمية لكل الوثائق.